总理把脉房地产趋势 稳定和延续成主基调
新闻动态   2018-3-10 22:27:08

3月5日上午9点,人民大会堂,第十三届全国人大一次会议开幕式上,国务院总理李克强作了政府工作报告,改革、开放、创新是报告中出现最多的“热词”。

李克强指出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居”。现场响起了一阵阵热烈的掌声。

掌声即民声。“安居宜居”道出了人民的心声,也应是房地产市场发展的根基和房地产企业的使命。每年的政府工作报告中,总理都会对人民群众最为关心的房地产发展方向做出战略布局。过去几年波澜壮阔的房地产行情背后,正是这些政策逻辑在引导。

此次的政府工作报告中,总理对于房地产的定性措辞更为明确,即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。涉及房地产的要点包括棚改今年开工580万套、加大公租房保障力度、继续实行差别化调控、加快建立购租并举住房制度、稳妥推进房地产税立法。

很明显,2018年房地产的走向仍以“稳”为主。从政府工作报告的表述可以看出,内容方面基本上也是过去提及的,体现了政策的稳定性和连续性。应该说此类表述也为2018年的楼市调控定基调,后续预计各地调控中会持续抓“地方主体责任”的内容,具有较为积极的意义。

“租购并举”“棚改”“土地改革”“养老”“金融风险”这些都成为今年政府工作报告中出境率颇高的地产类关键词。

以总理工作报告及“两会”期间各部委相关负责人讲话为契机,2018年乃至未来几年中国房地产市场发展脉络逐渐清晰。

租购并举成重头戏

企业将加大长租用房建设比重

“房住不炒”的定位再次出现在政府工作报告中,意味着今年的房地产调控仍将继续,但调控政策和方向将更加趋于差别化。在“房住不炒”定位下,2017年以来从中央到地方的楼市调控政策密集出台。

货币政策往往对楼市的影响最大,而要守住“房住不炒”就要先把控好货币总闸门。

李克强指出,2018年稳健的货币政策保持中性,要松紧适度。管好货币供给总闸门,保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长,维护流动性合理稳定,提高直接融资特别是股权融资比重。

这意味着,2018年货币金融环境不会放松,对于房地产行业而言,开发贷和个人按揭贷都很难宽松。

如何让广大人民群众早日实现安居宜居?李克强指出,支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

同时,“为更好解决群众住房问题,政府将启动新的三年棚改攻坚计划。今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。”

总理的讲话深刻回应了广大低收入群体包括外来农民工群体的心声。

今年的两会上,农民工代表柴闪闪通过调研了解到农民工的心声和切实需求,其中一个希望就是,对人口净流入比较高的城镇适当增加农民工廉租房配比,或支持企业创造条件多渠道解决农民工住房问题,减轻他们的生活成本,并通过提升他们的工作技能,使得他们可以有更多通过工作改善生活的机会。

应民愿,顺潮流。“租购并举”必将成为2018年的头等大事,住房租赁市场前景向好。

北京市市长陈吉宁表示,今年北京将发展住房租赁市场特别是长期租赁市场,推进集体建设用地建设租赁住房。北京市住建委相关负责人表示,今年仍会以建立购租并举的住房制度为主要方向,金融、财税、土地、市场监管等多举措并举。

上海市市长应勇表示,上海将加大租赁房建设力度,支持专业化、机构化的代理经租企业发展,新建和转化租赁房源20万套,新增代理经租房源9万套,建立住房租赁服务平台,落实相应的公共服务。

“未来房地产行业需要关注棚户区的改造,要为低收入人群提供可住房子,比如发展租赁住房,企业加大长租用房的建设比重,使我们的年轻人、新进入城市中的人能够有房子住。”全国政协委员、华润集团董事长傅育宁表示。

“华润置地的未来将向城市建设运营方向转型,希望参与中国城镇化建设过程中去。”傅育宁认为,中国城镇化率已经达到58%,但与发达国家70%的城镇化率还有一些距离,因此房地产行业在未来依然是中国经济发展中非常重要的一个支柱型产业。

“稳妥推进房地产税立法”

一定会推但慎之又慎

每年的“两会”上,房地产税都备受关注。而每每有关房地产税的消息传来,都会惊起喧嚣一片。也因此,对于房地产税的立法和推出,政府慎之又慎。

今年的政府工作报告这样表述:深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革,抓紧制定收入划分改革方案,完善转移支付制度。健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。意料之中房地产税仍没有明确时间表。

更为详细的信息,3月7日上午,财政部副部长史耀斌在十三届全国人大一次会议记者会上给出解释:房地产税关系到千家万户,涉及每个人的切身利益。作为国际通行税种,我国房地产税制度设计在参考国际共性制度安排的同时,注重从中国国情出发来合理设计,比如合并整合相关税种以及合理降低房地产在建设交易环节的税费负担等。

史耀斌透露,目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。

房地产税作为房地产长效机制的重要一环,其出台是必然的,只是涉及每个人切身利益,须尤为慎重,且时机要成熟。

全国政协委员、民建中央常务副主席辜胜阻表示,房地产调控长效机制将从土地、银根、财税结构、多层次住房供给体系、房地产法律法规五方面着手建立。

“按照我个人粗浅的理解,房地产税出台一定会影响房价,房屋空置率、房价都会降。”SOHO中国董事长潘石屹认为,推出房地产税,就是要增加持有环节的税,减少建设和流通环节的税。房地产税出台符合“房子是用来住的,不是用来炒的”这个大方向。要让大家知道,持有房子也是有成本的,不要老想着房价一定会涨。

全国人大代表、58集团CEO姚劲波认为,房地产税是实现“房子是用来住的”这一居住价值很重要的手段,房地产税毫无疑问一定会采用,只不过是时间早晚的问题。同时也会带来另一方面好处,会把很多房屋转到租赁市场上去,拥有很多房产的人本身持有成本就高,出租反而可以降低成本,房屋空置率会下降,对租赁市场会利好。

养老地产、产业地产迎来政策春天

记者注意到,在今年的政府工作报告中,关于“养老”的关键词出现了14次之多。

李克强总理在报告中指出:积极应对人口老龄化,发展居家、社区和互助式养老,推进医养结合,提高养老院服务质量。

根据国家统计局的数据显示,截至2017年底,全国的老年人抚养比达到17.6%,且这一比例还在逐年上升,并在未来5~10年保持升势。

在中国一线及部分二线城市,一些有条件的老人对于养老服务的需求,从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变,由居家养老向机构养老转变。养老公寓市场、养老地产的发展正当其时。

而总理报告无疑为中国未来养老产业的发展指明了方向。同策养老事业部研究人士表示,一是养老智能化将是大势所趋;二是,民营养老企业将迎来春天,未来养老服务业的供给主体将主要体现在民营企业、外资企业等社会服务主体上;三是,医养结合成为主流;四是社区养老模式蓬勃发展。

产业地产的发展也将迎来政策春天。

李克强指出,“加快制造强国建设。推动集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料等产业发展,实施重大短板装备专项工程,发展工业互联网平台,创建‘中国制造2025’示范区。”

“扩大物流企业仓储用地税收优惠范围。继续实施企业重组土地增值税、契税等到期优惠政策。”

先做好产业后做地产,对产业地产发展同样意味着大机遇。集成电路、第五代移动通信、飞机发动机、新能源汽车、新材料、物流、智能制造等,都是前景大好的产业。

防范金融风险

今后三年的三大攻坚战之一

2017年以来,“防范金融风险”的出镜率可以媲美“房住不炒”以及“租购并举”了,足见其重要性。

李克强总理在政府工作报告中指出,当前我国金融风险总体可控,要标本兼治,有效消除风险隐患。

政府工作报告明确指出,严厉打击非法集资、金融诈骗等违法活动。加快市场化法治化债转股和企业兼并重组。加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调,健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管,进一步完善金融监管。

“防范化解地方政府债务风险。严禁各类违法违规举债、担保等行为。省级政府对本辖区债务负总责,省级以下地方政府各负其责,积极稳妥处置存量债务。健全规范的地方政府举债融资机制。”

3月4日,全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示,防范金融风险是我们今后三年的三大攻坚战之一,任务非常艰巨。

杨伟民给出四条具体建议,一是去僵尸企业和继续去产能;二是节制地方政府举债;三是建立新的住房制度稳定房地产市场;第四,也是杨伟民认为最为重要的,就是金融系统本身的风险防范,首先要控制货币总量,控制信贷增量,同时把监管的漏洞补上,补齐监管的短板。

“房地产市场风险自去年以来,在逐步化解,但房地产现在已经到了高价高危阶段,绝不是短时间内能够完全解决的事情。”全国政协委员、国务院发展研究中心主任李伟表示,党中央、国务院正在建立长效机制,这些政策会逐步出来,特别是租购并举政策,会加大租房支持力度,是解决房地产市场问题的一个重要举措。